相続対策としてのアパート建築は本当に有効？メリットと注意点を徹底解説！
近年、相続税対策としてアパート建築を検討する方が増えています。
特に都市部や地価の高い地域では、土地をそのまま持っているよりも、有効活用することで節税効果を狙えると考えられています。
今回は、相続対策としてのアパート建築の仕組みや、そのメリット・デメリット、注意点についてわかりやすく解説します。
なぜアパート建築が相続対策になるのか？
相続税の計算では、不動産の評価額は「時価」ではなく、「相続税評価額（路線価や固定資産税評価額など）」で計算されます。
さらに、土地をアパートなどの賃貸用建物として使っている場合、以下のように評価が下がります：
- 土地の評価減：貸家建付地として20％〜30％程度評価が下がることがある
- 建物の評価減：賃貸用建物は借家権の分だけ評価が減額される（30％程度）
- 現金を建物に変えることで現金の相続税評価が減る
つまり、現金や更地で保有しているよりも、アパートを建てて賃貸経営を始めることで、資産の評価額を下げることができ、相続税が軽減される可能性があるのです。
アパート建築のメリット
1. 相続税評価額の圧縮
建築後の建物や土地は、税務上の評価が下がるため、相続税が抑えられる可能性があります。
2. 安定した家賃収入
適切な立地・管理を行えば、将来にわたって家賃収入が得られます。これは被相続人の老後資金や相続人の生活費としても活用できます。
3. 分割しやすい資産形成
複数戸のアパートは、現金とは違い「収益性がある資産」として、相続人間での分け方の選択肢が広がります。
注意すべきデメリットとリスク
1. 借金のリスク
多くの場合、建築費用はローンを組んで調達します。空室リスクや利息負担を考慮する必要があります。
2. 相続人が望んでいない場合がある
相続人が不動産管理に興味がなかったり、売却を希望していたりするケースでは、トラブルの原因になります。
3. 節税目的だけでは危険
節税を意識しすぎて「本来の資産価値が下がる」ような物件を建ててしまうと、逆効果になることも。
アパート建築を成功させるために必要なこと
- 立地調査：入居需要があるエリアを選ぶことが最重要
- 資金計画と収支シミュレーション：実際にどのくらいの利益が出るのかを事前に確認
- 信頼できる業者選び：提案内容が一方的でなく、長期的視点で相談に乗ってくれる業者を選びましょう
- 税理士・不動産コンサルタントと連携：相続税・所得税・贈与税など、複雑な税務について専門家のサポートは必須です
まとめ：アパート建築は相続対策の「一手段」に過ぎない
相続対策としてのアパート建築は、非常に有効な手段になることもありますが、全ての人にとってベストとは限りません。
大切なのは「節税」と「資産の有効活用」を両立すること。
家族構成、資産状況、相続人の希望などを総合的に考慮し、将来にわたって安心できる資産形成を目指しましょう。
ご希望があれば、具体的な数値例や図解、無料相談への導線（CTA）なども追加できます。どうされますか？
ご相談は 小牧市の税理士 舩橋信治 まで 対応エリア：小牧市、岩倉市、春日井市、大口町等 会計事務所・税理士事務所
