相続対策でアパート建築をする前に｜相続税のシミュレーションが必須な理由とは？
相続対策の一環としてアパート建築を検討される方が増えています。しかし、建てること自体が目的化してしまい、「結局いくら相続税が減るのか？」という根本的な疑問に対する検証が不十分なケースが散見されます。
この記事では、アパート建築を行う前に相続税のシミュレーションが必要な理由と、その計算を誰に依頼すべきかについて解説します。
なぜアパート建築で相続税が下がるのか？
アパート建築が相続税対策になる主な理由は、次のとおりです。
- 貸家建付地評価で土地の評価額が下がる
- 建物の評価が固定資産税評価額となり、実際の建築費より大幅に低く評価される
- 借入金による債務控除が可能
このように、アパート建築を通じて資産の評価額を圧縮し、結果として相続税の課税対象額を抑えることができるのです。
アパート建築の前に必須の「相続税シミュレーション」
アパートを建てる前に必ず行うべきなのが、「相続税の事前シミュレーション」です。
例えば、
- 建築費が1億円のアパート
- 土地が200㎡の自宅敷地
- 相続人が3人
といった条件でも、相続税がいくらになるかはケースごとに大きく異なります。
建てたあとで「思ったより節税にならなかった」「効果が薄かった」と後悔しても手遅れです。
税理士による正確なシミュレーションが必要な理由
相続税のシミュレーションは、市販のソフトや不動産会社の簡易試算では不十分です。理由は以下の通りです。
1. 評価減の適用条件を正確に判断できる
借地権割合や借家権割合、路線価評価、補正率などを踏まえた細かい計算が必要です。税理士でなければ判断が難しい項目も多いため、正しい評価額を出すには専門的な知識が不可欠です。
2. 小規模宅地等の特例など複雑な制度を加味できる
制度の適用には細かな条件があり、誤った前提で計算するとまったく節税にならないこともあります。
3. 相続人全体のバランスを見た総合的な対策が可能
節税だけでなく、遺産分割や納税資金の確保まで含めたトータルなプランニングが必要です。
不動産会社の試算に頼りきるのは危険
不動産会社が提供する「簡易な節税シミュレーション」は、建築を促すために過度に有利な前提を置いていることもあります。
たとえば、将来の空室リスクや修繕コスト、実際の節税額の根拠などが曖昧なまま提案されるケースもあり、判断を誤る原因となります。
まとめ｜相続税に強い税理士に必ず相談を
アパート建築を相続対策として成功させるためには、建てる前に「相続税の具体的な発生額」を税理士と一緒に試算することが不可欠です。
当事務所では、相続税に強い税理士が、土地の評価・建物の評価・債務控除・特例適用などすべてを踏まえた正確なシミュレーションを行っています。
相続税の節税効果を最大化し、失敗しないアパート建築を目指すなら、まずは一度ご相談ください。
